전세사기 방지 100% 체크리스트 — 계약 전부터 입주까지

 

 

전세사기, 이렇게 대비하세요 — 전세보증금 안전 지키는 완전 가이드

안녕하세요! 오늘은 전세 계약을 앞두신 분들이 꼭 알아야 할 전세사기 예방법을 정리해 보려고 해요.

계약 전부터 계약 이후까지, 놓치면 위험한 포인트를 하나하나 짚어드릴게요.

보증금이 내 인생의 큰 자산인 만큼, 대비를 철저히 해야죠.

먼저, 왜 전세사기가 계속 발생할까요? 집주인과 세입자 간의 정보 비대칭, 법적 절차의 복잡성, 계약 흐름상 타이밍의 중요성 등이 복합적으로 작용하거든요.

그래서 사전 확인 + 특약 + 안전 장치 이 세 축을 중심으로 접근해야 해요.

1. 계약 전 단계 — 기초부터 단단히

① 등기부등본 + 권리관계 확인

전세계약을 하기 전 등기부등본(등기사항전부증명서)을 꼭 확인하세요.

• 소유자 이름이 계약 상대와 일치하는가?

• 갑구·을구에 근저당, 전세권, 가압류, 담보제한 내용이 있는가?

• 신탁등기, 가처분 등이 설정돼 있지는 않은가?

만약 근저당 설정액이 지나치게 크거나 이미 여러 권리행위가 존재한다면, 보증금 반환 가능성이 낮을 수 있어요.

② 건축물대장 / 용도 확인

건축물대장에서 실제 집 구조, 용도, 불법 증축 여부, 위반 건축물 여부 등을 확인하세요.

주거용으로 등재돼 있지 않거나 불법 건축물이면 계약 자체가 리스크가 커져요.

③ 임대인 / 중개사 신원 검증

임대인 본인인지 확인하고, 대리인일 경우 반드시 위임장 + 인감증명서 + 본인 확인 절차를 거쳐야 해요.

공인중개사의 경우에도 개업증, 자격증, 등록 여부 등을 확인해야 안전해요.

④ 시세 비교 & 전세가율 체크

주변 매매가와 전세가를 비교해 보세요.

전세가율이 너무 높으면 깡통전세 위험이 커요.

법무법인 자료에 따르면 “전세가율 80% 이상 또는 시세보다 지나치게 낮은 매물이 위험신호”라는 조언이 있어요. 

⑤ 전세사기 사전 징후 체크

아래 징후들이 보이면 즉시 경계해야 해요. 여러 기관에서 동일하게 지적하는 요소들입니다.

• 임대인이 계약 당일 또는 급하게 계약을 재촉함
• 매물 사진이 과도하게 잘 나와 있고, 설명에 구체성이 떨어짐
• 공인중개사 계좌로 보증금을 먼저 요구
• 계약 전에 등기부등본 열람을 꺼리거나 거부함
• 임대인이 명의자와 다른 인물 또는 대리인만 나옴
• 매매·전세 동시 진행한다는 말이 있음 (동시진행 사기 수법)
• 계약서에 특약 조항 없이 기본 조항만 있음

HUG에서도 전세사기 예방 체크리스트를 공개하고 있고, 이 목록을 기준으로 계약 전 확인하면 도움이 됩니다.

 

계약 시 & 계약 직후에 반드시 챙겨야 할 절차

① 계약서와 특약 작성

공인중개사 표준계약서 또는 주택임대차표준계약서를 바탕으로 작성하세요.

그리고 반드시 아래 특약을 넣어 두는 것이 좋아요:

• 임대인은 계약일부터 잔금 지급일까지 추가 담보권 설정을 하지 않는다.
• 보증금 반환 지연 시 연체이자를 부담한다.
• 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 해제할 수 있다.
• 임대인 공동명의자 전원의 동의하에 보증금을 수령함.

② 계약 직후 ‘확정일자 받기’

계약서만 있으면 주민센터에서 확정일자를 받을 수 있어요.

이렇게 하면 나중에 우선변제권을 확보할 수 있는 당시 기준이 생깁니다.

③ 계약금 / 잔금 송금 시 주의

• 계약금·잔금은 임대인 명의 계좌로 송금해야 해요.

• 공인중개사 명의 계좌로 송금하라는 요구는 거의 사기 패턴이니 피하세요.

• 대리인이 받는 경우엔 위임장 + 인감증명서 + 영수증 증빙을 반드시 확보하세요.

④ 공동명의자일 경우 지급 방식

집주인이 공동명의면 보증금도 공동명의자 전원 동의하에 지급해야 해요.

예: 각자 계좌로 분할 지급하거나, 위임 문서 확보 후 1인 계좌로 지급하는 방식 등이 가능해요.

⑤ 전세계약 신고 및 등록 절차

• 계약 체결 후 30일 이내에 주택임대차 계약 신고해야 해요.

• 입주 당일 또는 잔금 지급 직후 전입신고와 확정일자를 꼭 처리하세요.

• 이 절차들이 완료되어야 ‘임차인 권리 보호’의 법적 기반이 생깁니다.

 

계약 후 / 입주 전 체크리스트 & 위험 대응 전략

① 입주 전 등기부등본 재확인

등기부등본은 계약 시 한 번 본다고 끝이 아니에요.

잔금 지급 직전 다시 한 번 확인해서, 집주인이 대출을 새로 받아서 근저당을 설정해 놓은 건 아닌지 체크해야 해요.

② 입주일에 전입신고 + 확정일자 처리

입주 첫날 바로 전입신고하고 확정일자 찍어야 합니다. 그래야 법적으로 우선권과 대항력을 확보할 수 있어요.

③ 전세보증금 반환보증(전세지킴이) 가입

가능하다면 계약 직후 보증보험 가입 절차를 밟으세요.

보증기관이 보증금을 대신 돌려줄 수 있어야 내 자산이 안전해집니다.

④ 사후 모니터링 및 보관 철저

• 계약서, 영수증, 통장 거래내역, 위임장 등 모든 문서는 스캔해서 백업해 두세요.

• 계약 만료 직전 혹은 만기 시점에 임대인이 보증금을 돌려줘야 할지 대비해 미리 계획 세워두는 것도 좋아요.

⑤ 만약 중간에 문제가 생기면?

예: 집주인이 대출을 실행하거나 등기권리 변동이 있었을 경우, 즉시 대응해야 해요

1) 등기부등본과 권리관계 자료 확보

2) 집주인에게 서면 경고 및 반환 요청

3) 변호사 상담 또는 채권자 대응

4) 전세사기 피해 지원 제도 신청 (국토교통부 “전세사기 피해자 지원관리시스템”) 

5) 전세사기피해지원위원회 신청 등의 절차 고려

 

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