8월 26일부터 외국인 집 구입, 사전허가 필수

 

외국인 수도권 주택 구입 규제, 8월 26일부터 어떻게 달라지나? (한눈에 정리)

드디어 정부가 수도권 주택 거래에 대한 외국인 규제를 본격 가동합니다. 2025년 8월 26일부터 서울 전역·인천 7개 구·경기 23개 시군이 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어, 이 지역에서 외국인이 주택을 사려면 ‘사전 허가’ + ‘실거주’ 요건을 충족해야 해요. 허가를 받았다면 4개월 안에 입주하고, 2년간 실거주해야 하며, 미이행 시 이행강제금(취득가액의 최대 10% 범위 내, 반복 부과 가능)이 나올 수 있습니다. 아래에서 대상 지역·대상 주택·허가 절차·실무 체크리스트까지 한 번에 정리해 드릴게요. (작성 기준: 2025-08-22)

 

먼저 핵심만 요약!

• 언제부터? 2025-08-26 ~ 2026-08-25 (1년 지정, 시장상황에 따라 연장 검토)
• 어디서? 서울 전역, 인천 7개 구, 경기 23개 시·군 (세부 구역은 각 지자체 고시 확인)
• 누가 대상? 대한민국 국적이 없는 개인·법인·정부 등이 매수자인 주택 거래
• 무엇(주택)까지? 단독·다가구·아파트·연립·다세대 등 ‘주택’ 일체(준주택 등은 지자체 안내 확인)
• 무엇을 해야? 계약 전 관할 시·군·구 사전 허가 → 허가일로부터 4개월 내 입주 → 2년간 실거주
• 어기면? 시·군·구의 이행명령 후, 이행할 때까지 이행강제금을 반복 부과 가능(취득가액의 10% 이내)
• 자금출처 조사? 해외자금 출처·비자 유형 신고 의무화, 위법 소지 시 관계기관·해외당국 통보 가능

출처: 정부 정책브리핑·국토교통부 보도자료 등

 

배경: ‘투기성’ 거래 차단과 시장 안정

최근 몇 년간 외국인의 수도권 주택 매수가 늘면서, 국내 대출 규제를 받지 않는 현금성 거래 등으로 가격 변동성을 키운다는 우려가 제기돼 왔어요. 정부는 ‘실거주 목적’이 아니라면 수도권 주택을 취득하지 못하도록 허가제+실거주 의무를 도입해, 갭투자·단기 차익 추구 성격의 거래를 억제하려는 취지라고 설명합니다. 언론 보도 역시 시장 안정과 풍선효과 차단을 위해 불가피한 조치였다는 해석을 내놓고 있어요.

 

어디·무엇·누가? (대상 총정리)

• 대상 지역 : 서울 전역, 인천 7개 구, 경기 23개 시·군 (구체 구역은 관할 지자체 고시·안내문을 반드시 확인)
• 대상 주택 : 단독주택·다가구·아파트·연립·다세대 등 ‘주택’ 일체가 허가 대상입니다.
• 대상자 : 대한민국 국적이 없는 개인·법인·정부 등이 매수자인 거래(공동매수 등 특수상황은 지자체 사전 문의)
• 지정 기간 : 2025-08-26 ~ 2026-08-25(1년). 연장 가능성은 정부가 시장상황을 보며 검토.

※ ‘주택’에 해당하지 않는 준주택(예: 일부 오피스텔 등)은 용도·등기 유형에 따라 규정이 다를 수 있으니 반드시 관할청에 확인하세요.

 

계약 전 허가 + 4개월 내 입주 + 2년 실거주

1. 사전 허가 : 계약 체결 전에 관할 시·군·구청 허가가 필수예요. (무허가 계약은 위법이 될 수 있습니다)
2. 입주 기한 : 허가일로부터 4개월 안에 입주해야 합니다.
3. 실거주 : 주택 취득 뒤 2년간 반드시 실거주해야 해요.
4. 위반 시 : 이행명령 → 불이행 시 이행강제금(반복 부과), 통보·점검 강화 등 제재 가능.

팁) 입주·거주 사실은 전입신고·관리비·공과금·거주 사실확인 등으로 입증을 요구받을 수 있으니 증빙을 잘 보관하세요.

 

실제로 어떻게 신청하나요? (허가 절차 가이드)

관할 지자체마다 접수 창구·양식이 조금씩 다르지만, 큰 흐름은 비슷해요. 아래 체크리스트로 준비해 보세요.

• 1) 사전 상담 : 매수하려는 주소지 관할 구/군/시청에 ‘외국인 주택 거래 허가’ 문의 → 구비서류·처리기간 확인
• 2) 구비서류 (예시) : 신청서, 매매(예약)계약서 사본, 여권/외국인등록증, 비자 유형 증빙, 입주·실거주 계획서, 자금조달계획서 및 해외자금 출처 증빙(송금내역·계약금 조달 출처 등)
• 3) 접수 및 심사 : 서류 검토 중 추가 보완 요구가 있을 수 있어요.
• 4) 허가서 수령 : 허가 후 4개월 내 전입·입주 진행 → 향후 2년 실거주 유지
• 5) 사후 점검 : 실거주·자금 출처에 관한 점검·확인이 있을 수 있으니 관련 증빙을 상시 보관

※ 모집인·대행사가 있어도 최종 책임은 신청인에게 있어요. 서류 원본/사본 관리 철저!

 

Q&A: 헷갈리는 포인트 바로잡기

Q1. 실거주 요건만 충족하면 외국인도 살 수 있어요?
→ 네. 사전 허가를 받고 4개월 내 입주→2년 실거주를 충족해야 합니다.

Q2. 이미 보유 중인 주택에도 소급되나요?
→ 이번 지정은 허가구역 내 ‘거래’에 적용돼요. 다만 증여·상속·지분변경 등은 상황별로 달라질 수 있으니 관할청에 문의하세요.

Q3. 허가 없이 계약부터 했다면?
→ 사전 허가가 원칙입니다. 지자체 지침에 따라 계약 효력·과태료/강제금 등 문제가 될 수 있으니 즉시 문의·조치하세요.

Q4. 유학·파견 등으로 ‘일시적 미거주’가 생기면?
→ 예외 인정 범위는 관할 지자체 지침과 실제 사유·증빙에 따라 다를 수 있어요. 반드시 사전 상담을 권합니다.

Q5. 법인 명의 매수도 가능해요?
→ 외국 법인 역시 허가·실거주 요건을 요구받습니다. 실거주·용도 입증이 까다로울 수 있으니 사전 검토가 필수예요.

 

위반하면? (이행명령·이행강제금·조사 강화)

• 이행명령 : 실거주·입주 의무 위반 확인 시, 관할청이 3개월 내 이행명령을 통지
• 이행강제금 : 불이행 시 의무 이행 때까지 반복 부과(취득가액의 10% 범위 내)
• 자금출처 조사 : 해외자금·비자유형 신고 의무. 탈세·자금세탁 의심 시 관계기관·해외당국 통보 가능
• 계약·등기 단계 점검 : 허가 누락·허위 신고 시, 등기·세무 단계에서 추가 문제로 번질 수 있음

※ 구체 제재 수위·절차는 각 지자체 조례·고시에 따르므로 반드시 확인하세요.

 

현장에서 꼭 챙길 실무 체크리스트

• 계약 전 허가 : 특약에 허가 조건 명시(허가 불허 시 계약해제·계약금 반환 등), 허가번호·일자 확인
• 거주 증빙 : 전입신고·공과금 납부, 생활기반(학교·직장) 등이 실거주 입증에 도움
• 자금출처 : 송금내역·계좌거래내역·소득증빙·세금 신고자료를 체계적으로 보관
• 등기 단계 : 등기소 제출 서류에 허가서·거주 계획 관련 서류 포함 여부 점검
• 세무 : 외국인의 취득세·보유세·양도소득세 신고 의무 및 국제조세 이슈(해외자산신고 등) 확인
• 관리 : 관리규약·공동주택관리 규정(입주민등록·장기수선충당금 등) 숙지

 

케이스로 보는 적용 시나리오

사례 A) 서울 아파트를 매수하려는 외국인 개인
계약 전 구청 허가 → 허가서 수령 후 4개월 내 전입 → 2년 거주. 거주 증빙(공과금, 전입 등) 꼼꼼히.

사례 B) 해외 법인 명의로 직원 사택 확보
법인도 허가·실거주 요건 대상. 실제 상근 직원의 상시 거주를 어떻게 입증할지 사전 계획 필요.

사례 C) 허가 없이 매수계약부터
사전 허가 원칙 위반 소지. 즉시 관할청 상담 → 후속 조치(계약 해제·재허가 등) 검토가 필요.

 

시장에는 어떤 영향이 있을까?

• 단기 : 허가·실거주 요건으로 투기성 수요가 줄며, 거래량이 일시적으로 둔화될 수 있음
• 중기 : 투자성 수요 감소로 가격 상승 압력 완화 기대, 다만 지역·상품별 차별화 가능
• 장기 : 규제 연장 여부·국제자금 흐름에 따라 영향 재편. 제도 적응 이후 정상 거래는 유지될 전망

※ 정확한 영향은 경기·금리·공급 물량 등 다른 변수와 함께 보셔야 해요.

 

자금조달·비자유형 신고, 이렇게 준비하세요

정부는 허가구역 내 외국인 주택 거래 시 해외자금 출처·비자 유형 신고를 의무화했어요. 아래 서류가 자주 요구됩니다.

• 송금내역 : 송금인·수취인·금액·일자·자금 출처
• 소득증빙 : 재직증명·소득증명·세금 신고서 등
• 비자·체류 : 비자 종류·체류자격 관련 증빙
• 기타 : 증여·대여 등 자금 성격을 설명하는 계약서·진술서

※ 허위·허위에 준하는 불성실 신고는 추가 조사·통보로 이어질 수 있습니다.

 

매수 전 최종 점검(체크박스)

• 관할 지자체에 허가 대상·구역·주택 유형 최종 확인
• 사전 허가 조건을 매매특약에 명시
• 입주 일정을 4개월 이내로 현실적으로 맞출 수 있는지 검토
• 2년 실거주 계획·거주 증빙 준비
• 자금출처·비자 증빙 서류 사전 확보
• 등기·세무 전문가와 사전 컨설팅

 

더 알아보기: 공식자료·주요 보도

• 정부 정책브리핑: 실거주 안하는 외국인, 서울 등 수도권 주택 구입 불가(26일부터)
• 국토교통부 보도자료: 실거주하지 않는 외국인, 수도권 주택 못 산다
• Korea JoongAng Daily (EN): Nonresident foreigners banned from purchasing homes in Seoul
• Bloomberg: South Korea Imposes Curbs on Foreigners Buying Homes in Seoul
• KBS World (EN): Gov't to Bar Non-resident Foreigners from Buying Homes in Seoul Metro Area
• 경향신문: 외국인, 수도권 갭투자 막는다… 집 사려면 실거주 2년
• 조선일보: 수도권서 집 사면 2년 실거주
• 동아일보: 허가 후 4개월 내 입주·2년 실거주

※ 세부 행정절차·예외 사유 등은 관할 지자체 공고와 최신 안내문을 반드시 확인하세요.

 

정리하며

이번 조치는 ‘실거주 목적’을 명확히 해 투기성 거래를 줄이고, 수도권 주택시장의 안정을 도모하려는 취지예요. 외국인이 주택을 살 수 없다는 의미가 아니라, 사전 허가를 받고 실제 거주를 해야 한다는 뜻이죠. 매수 계획이 있다면 사전 상담 → 허가 → 입주 → 실거주 흐름을 정확히 이해하고, 증빙을 꼼꼼히 준비해 불이익을 피하세요. 무엇보다 관할 지자체 고시·안내와 국토교통부 최신 공지를 기준으로, 실제 단계별 요건을 확인하는 게 가장 안전합니다.

 

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