전세사기, 이렇게 막는다

 

 

 

전세사기 수법 총정리 & 예방 체크리스트

전세 계약을 앞두셨나요? 최근 몇 년간 전세사기가 다양한 방식으로 진화하면서, 계약 단계에서부터 촘촘하게 대비하는 게 정말 중요해졌어요. 이 글은 국토교통부·HUG(주택도시보증공사)·지자체·경찰·검찰 등 공신력 있는 출처를 바탕으로, 지금까지 알려진 전세사기 수법과 3·3·3 안심계약 법칙, 대항력·우선변제권 등 핵심 보호장치를 한 번에 정리했습니다.

지금까지 알려진 전세사기 ‘대표 수법’

수법은 계속 바뀌지만, 아래 유형은 여러 기관 자료에서 일관되게 등장합니다.

각 항목마다 근거 출처를 함께 달았고, 클릭하면 원문으로 이동합니다.

① 깡통전세·무자본 갭 투자형

주택 시세 대비 전세금이 과도해 매각대금으로도 보증금이 안 나오는 형태.

무자본 갭 투자와 결합해 보증금 미반환을 노리는 사례가 다수 보고됐습니다.

② 권리관계 허위 고지(선순위 채권·근저당·체납세 등)

임대인이 선순위 임차보증금·근저당·체납세 등 우선변제 요인을 숨기는 방식.

HUG·지자체 자료 모두 등기부등본, 체납세 열람을 강조합니다. 

③ 대항력 발생 전 ‘틈새’ 노린 담보대출·소유자 변경

세입자가 전입신고·확정일자를 받기 전에 임대인이 근저당을 새로 설정하거나 소유자를 바꾸는 수법.

그래서 잔금 직전·이사 당일·이후 며칠까지 등기부 재확인이 권고됩니다.

④ 이중계약·다중 임대(동일 주택 중복 전세)

같은 집을 여러 사람에게 전세로 파는 ‘중복 임대’, 전세/월세 계약을 혼용해 혼선을 유도하는 방식.

HUG·지자체 예방 자료에 대표 유형으로 수록되어 있어요. 

⑤ 신탁부동산 동의 없는 임대(무권리 임대)

등기부등본에 신탁등기인데 수탁자(신탁사) 동의 없이 계약하는 경우 무효 위험. 계약은 신탁사와 하거나, 신탁사 동의서를 확인해야 합니다.

⑥ 임대권한 없는 자와의 계약(사칭·위임범위 초과)

소유자가 아닌 사람이 임대인 행세, 또는 대리인이 위임범위를 넘어 계약하는 유형.

위임장·인감증명 확인과 함께 임대인 본인 통화가 권고됩니다. 

⑦ 공인중개사·관리인 개인계좌로 보증금 수령 유도

임대인 계좌가 아닌 제3자(중개사/관리인) 계좌로 계약금·잔금을 받는 수법.

공식 자료는 “보증금은 임대인 명의 계좌로”를 원칙으로 안내합니다. 

⑧ 전세자금대출·보증 악용(허위서류·불법 감정·편취)

정부 합동단속 결과로 드러난 유형. 허위 서류로 전세대출을 끌어오거나, 불법 감정/중개가 결합된 사례가 보고되었습니다.

⑨ 월세→전세 ‘둔갑’ 상품

상품 속성을 바꿔 임차인을 오인하게 하는 사례.

HUG·지자체 카드뉴스·체크리스트에서 유형 및 예방법을 반복 안내합니다. 

 

정부가 권고하는 ‘3·3·3 안심계약 법칙’

국토교통부가 2025년 8월 발표한 ‘전세사기 피해예방 종합안내서’ 핵심은 3·3·3 법칙이에요.

계약 전·계약 시·계약 후 각각 3가지 핵심 점검을 하자는 뜻이죠.

자세한 표와 항목은 보도자료 PDF에 정리되어 있어요. 

• 계약 전 : 시세·전세가율 확인, 등기부등본·신탁여부 확인, 보증보험 가입 가능 여부 사전 문의
• 계약 시 : 중개사 정상영업 여부, 계약 상대=등기부 소유자 일치, 안전 특약 기재
• 계약 후 : 즉시 전입신고·확정일자, 잔금 전/후 등기부 재확인, 보증보험 가입 및 보증서 실물 확인

대항력·우선변제권·확정일자 — 핵심 법적 보호장치

대항력은 전입신고 + 실제 거주(주택 인도), 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춘 경우 생깁니다.

이게 왜 중요하냐면, 경매 시 배당 순서에서 보증금을 앞세울 수 있어 회수 가능성이 달라지기 때문이죠.

• 법령 원문: 주택임대차보호법 제3조·제3조의2
• 생활법령: 대항력·우선변제권 해설 / 소액임차인 최우선변제
• HUG 안내: 대항력과 우선변제권 (확정일자는 이사 전에도 가능)

타이밍 주의 : 전입신고·확정일자를 받기 전 공백 구간에 임대인이 근저당을 잡으면 후순위로 밀립니다.

                    그래서 계약 직후 확정일자, 입주 당일 전입신고, 잔금 직전 등기부 재확인이 필수예요. 

                    권리관계 확인은 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본 열람으로 빠르게 확인 가능합니다.

계약금·잔금, 누구에게 주나? — ‘임대인 명의 계좌’ 원칙

전세사기에서 자주 보이는 패턴이 중개사·관리인 개인계좌로 돈을 받으려는 겁니다.

절대 안 돼요. 공식 자료는 임대인 명의 계좌로만 지급을 권고합니다.

대리 수령이라면 위임장·인감증명·동의서를 갖추고, 계약서 특약으로 남기세요.

공동명의라면 각자 지분대로 나눠 지급하거나, 전원 동의서류를 갖춘 1인의 계좌로 지급하는 식으로 ‘전원 동의 증빙’을 확보해야 분쟁을 줄일 수 있어요.

 

전세보증금 반환보증(보증보험) — 가입과 확인

전세 기간 종료 후 임대인이 보증금을 못 돌려주면, 보증기관이 먼저 세입자에게 지급하는 제도예요. HUG·SGI·은행 연계로 가입 가능하며, 가입 가능 여부를 계약 전에 문의하는 게 안전합니다. 

• 계약서에 ‘보증보험 미가입 시 계약 해제 가능’ 특약을 넣으면 더 안전
• 은행 전세대출과 패키지로 진행하면 편리
• 보증서 발급 여부를 문자·이메일·PDF로 반드시 확인

실전 체크리스트 — 계약 전·중·후 무엇을 확인할까

① 계약 전

• 주변 시세·전세가율 확인(80% 초과 경고) 
• 등기부등본(근저당·압류·가압류·신탁), 건축물대장·용도 확인 
• 임대인 체납세 열람(보증금 1천만 원 초과 시, 임대인 동의 없이도 열람 가능 시점 존재) 
• 보증보험 가입 가능 여부 사전 문의

② 계약 시

• 중개사 정상 영업·공제증서 확인 
• 계약 상대가 등기부 소유자와 일치(대리인일 땐 위임장·인감증명·본인 통화) 
• 보증금은 임대인 명의 계좌로만 송금(대리 수령 시 서류·특약 필수)
• 신탁등기면 신탁사 동의서 확인 또는 신탁사와 직접 계약 
• 안전 특약 : 추가 담보권 설정 금지, 보증보험 미가입 시 해제 등

③ 계약 후

• 즉시 확정일자 (계약 직후 가능) + 입주 당일 전입신고 
• 잔금 직전·입주 후 며칠 동안 등기부 재확인(근저당·소유자 변경 감시) 
• 전세보증금 반환보증 가입 및 보증서 수령 확인

문제가 생겼다면 — 즉시 행동 시나리오

1. 등기부등본 즉시 재확인(새 근저당·소유자 변경 여부)
2. 임대인에게 서면(내용증명)으로 이의제기 및 시정 요구
3. 보증보험 청구 가능성 검토 및 접수 준비(계약·확정일자·전입 확인)
4. 지자체/정부 지원 창구 상담: 전세사기피해자 특별법 안내
5. 수사·법률 지원: 최근 범정부 특별단속이 이어지고 있으니, 해당 유형에 해당하면 신고·상담을 적극 활용하세요.

서울을 비롯한 지자체는 전월세종합지원센터 등 상담 창구를 운영 중이에요. 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 확정일자·전입신고를 언제 하는 게 최선인가요?

확정일자는 계약 직후 가능, 전입신고는 입주 당일이 원칙입니다.

대항력·우선변제권 타이밍은 법령과 HUG 가이드에서 명확히 제시돼요. 

 

Q2. 중개사가 “관행”이라며 자기 계좌로 계약금을 달라면?

거절하세요. 임대인 명의 계좌로만 지급이 원칙입니다.

대리 수령 시에도 위임장·인감증명 등 서류를 갖추고 특약으로 남겨야 합니다. 

 

Q3. 신탁등기면 무조건 피해야 하나요?

무조건은 아니지만 신탁사(수탁자) 동의 없이는 위험합니다.

신탁원부·동의서를 확인하고, 가능하면 신탁사와 직접 계약하세요.

 

Q4. 전세보증금 반환보증은 꼭 들어야 하나요?

사실상 필수입니다. 수억 원 자산을 지키는 가장 확실한 장치예요. 가입 절차·요건은 HUG 공식 페이지를 참고하세요. [HUG 상품개요]

최신 동향 — 특별단속·피해조사·지원 현황

2025년 9월 30일 기준 범정부 특별단속 결과가 발표되었고, 최근 1년간 수천 명이 검거되는 등 강력 대응이 이어지고 있습니다. 피해 실태조사와 지원 현황도 주기적으로 공개돼요.

• 범정부 전세사기 특별단속 결과(’24.8~) — 국토부 2025-09-30 · 대검찰청 2025-09-30
• 전세사기 피해 실태조사 국회 보고 — 국토부 2025-06-26
• 피해자 특별법·매입사업·보증금 회복률 등 — 국토부 2025-04-01

지속적으로 발표되는 정부 보도자료를 팔로업하면, 지역·유형별 위험 신호와 최신 지원 제도를 빠르게 알 수 있습니다.

마무리 — ‘체크’가 곧 안전

전세사기의 본질은 정보 비대칭과 타이밍입니다.

그래서 체크리스트와 타이밍 관리만 잘해도 대부분의 위험은 줄어들어요.

 

• 계약 전 — 시세·전세가율·등기부·신탁·체납세·보증보험 가능 여부
• 계약 시 — 임대인 본인 확인·중개사 검증·임대인 계좌 송금·안전 특약
• 계약 후 — 즉시 확정일자, 입주 당일 전입신고, 등기부 재확인, 보증서 확인

 

그리고 정부·HUG·지자체가 제공하는 공식 자료를 주기적으로 확인해 최신 수법과 지원 제도를 따라가는 습관, 꼭 들이세요.

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